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Les droits fixes
Tarif et assiette des droits d'enregistrement proportionnels
Les droits progressifs et variables
Les exonérations

Tarif et assiette des droits d'enregistrement proportionnels

1) Les mutations d'immeubles à titre onéreux

a) Tarif de base :

S'enregistrent au droit proportionnel de 5% :

- Les ventes, cessions, rétrocessions, adjudications, adjudications à la folle enchère ou sur surenchère, acquisitions par voie de licitation et tous autres actes civils et judiciaires translatifs à titre onéreux de propriété, d'usufruit, de nue-propriété de biens immeubles et de servitude.

La rétrocession est une revente faite par l'acheteur au vendeur. Elle constitue une nouvelle mutation donnant ouverture à un nouveau droit proportionnel.

- Les cessions d'actions ou de parts conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance ou à la propriété d'immeubles ou de fractions d'immeubles : les cessions d'actions ou de parts conférant à leurs possesseurs un droit de jouissance ou de propriété d'immeubles ou fractions d'immeubles sont réputées avoir pour objet les cessions des biens représentés par ces titres et il est fait application, pour la perception du droit d'enregistrement sur lesdites cessions, de toutes les règles relatives à la vente d'immeubles.

b) Conditions d'exigibilité du droit proportionnel :

Selon REFALO, "trois conditions sont nécessaires pour l'application immédiate du droit proportionnel de 5% :
- Il faut que la vente réunisse tous les éléments de perfection prévus par l'article 580 du C.O.C ;
- Qu'elle porte sur des biens ayant réellement le caractère d'immeubles ;
- Qu'elle ne soit pas affectée d'une clause suspensive qui empêche l'exigibilité du droit proportionnel".

c) Assiette :

Sauf dispositions spéciales relatives à certaines mutations d'immeubles, le droit d'enregistrement dû sur les ventes des immeubles et opérations assimilées est liquidé sur le prix exprimé majoré des charges en capital. Il semblerait qu'il s'agisse du prix TVA comprise lorsque la cession est soumise à la TVA.

d) Droit complémentaire pour défaut de mention de l'origine de propriété :

Un droit complémentaire de 3% est dû sur les actes notariés ou sous seing privé emportant mutation entre vifs de propriété, de nue-propriété ou d'usufruit de biens immeubles ou touchant à la situation juridique des immeubles qui ne font pas mention de l'origine de propriété et s'il y a lieu de la justification du paiement des droits d'enregistrement afférents à la précédente transmission.

La mention de l'origine qu'il convient de préciser dans l'acte pour qu'il ne soit pas passible du droit complémentaire de 3% est constituée par les références de l'enregistrement de la précédente mutation et non pas seulement l'origine de propriété au sens du droit civil.

Néanmoins, le droit pour défaut de mention d'origine de propriété est restitué aux parties si celles-ci produisent les justifications requises, dans les délais réglementaires.

Toute inscription sur le livre foncier d'une mutation d'un droit réel immobilier donne lieu au paiement d'un droit proportionnel de 1% au titre du droit de la conservation de la propriété foncière.

Il en est de même, sauf exceptions légales, de toute immatriculation d'un immeuble, de l'inscription d'hypothèque ou d'un privilège sur cet immeuble.

Par dérogation au tarif de 1%, le droit de la conservation foncière dû à la constitution et à la radiation d'hypothèque ou de privilège pour garantir un prêt bancaire est réduit à 0,2% du montant en principal dudit prêt.

2) L'échange d'immeubles :

L'échange d'immeubles donne lieu à un droit d'enregistrement unique de base de 2,5% calculé sur la valeur de l'un des immeubles si l'échange s'effectue sans soulte ni plus-value ou sur la valeur du lot le plus faible en cas de soulte ou de plus-value.

Pour le surplus constitué par la soulte ou la plus-value correspondant à la différence de valeur entre les deux immeubles échangés, le droit d'enregistrement est dû au taux de 5% par celui qui paie la soulte ou bénéficie de la plus-value.

3) La mutation de fonds de commerce, de clientèle et de droit au bail à titre onéreux :

S'enregistrent au taux proportionnel de 2,5%, les ventes de fonds de commerce, de clientèle et de droit au bail.

Le droit d'enregistrement dû sur les ventes de fonds de commerce ou de la clientèle est liquidé sur le prix de vente de la clientèle, de l'achalandage, de la cession du droit au bail et des objets mobiliers ou autres, servant à l'exploitation du fonds de commerce majoré éventuellement des dépenses en capital.

L'assiette passible du droit proportionnel est constituée par le prix global du fonds de commerce cédé qui doit obligatoirement inclure l'achalandage ou la clientèle.

Lorsqu'un élément faisant partie du fonds est vendu isolément, il est soumis à son régime spécifique d'enregistrement.

A titre d'exemple, le brevet vendu avec le fonds est soumis au droit proportionnel de 2,5%. En revanche, un brevet cédé séparément n'est pas soumis en raison de sa nature à l'enregistrement obligatoire. Il en est de même des biens mobiliers ou des marchandises.

Bien entendu, toute mutation comprenant la clientèle constitue une mutation soumise au droit proportionnel de 2,5%.

4) Le droit de partage :

a) Tarif : S'enregistrent au droit proportionnel de 0,5%, les partages d'immeubles entre co-propriétaires à quelque titre que ce soit ainsi que le partage de biens meubles faisant partie d'une succession ou de l'actif d'une société.

Néanmoins, la reprise par un apporteur en nature des éléments constitutifs de corps certains ne donne pas ouverture au droit de partage. En revanche, l'attribution d'immeuble apporté par un associé à un autre associé donne lieu au droit de mutation des immeubles. De même, les soultes ou plus-values résultant d'un partage d'immeuble sont soumises au droit proportionnel de base de 5%.

Quant au droit de la conservation foncière au taux de 1%, il est toujours dû sur les mutations consécutives au partage.

b) Assiette : Le droit d'enregistrement dû sur les partages de biens meubles et immeubles est liquidé, à la condition que la copropriété soit justifiée, sur le montant de l'actif net partagé, déduction faite des valeurs soumises au droit d'enregistrement dû sur les soultes et plus-values portant sur des immeubles.

5) La location d'immeubles et de fonds de commerce :

S'enregistrent au droit proportionnel de 1%, les baux de biens immeubles autres que ceux destinés à l'habitation et leur tacite reconduction, ainsi que les sous-locations, subrogations, cessions et rétrocessions des baux de biens immeubles, ainsi que les locations de fonds de commerce.

Le droit d'enregistrement dû sur la mutation de jouissance des immeubles ou de fonds de commerce est liquidé sur le prix annuel (soit une somme correspondant au loyer d'une année) exprimé dans l'acte ou la déclaration augmenté des charges imposées au preneur.

6) Les ventes publiques de biens meubles :

S'enregistrent au droit proportionnel de 2,5% les ventes publiques de biens meubles à l'exception des ventes publiques liées à l'agriculture qui sont enregistrées au droit fixe de 10 dinars par page.

Lorsqu'un acte a pour objet la mutation simultanée de propriété de biens meubles et immeubles, le droit d'enregistrement est perçu sur la totalité du prix au taux applicable aux ventes d'immeubles, à moins qu'il ne soit stipulé dans l'acte un prix particulier pour les meubles et que ces meubles ne soient estimés et clairement désignés au contrat.

7) Les jugements et arrêts :

Sauf exceptions prévues par la loi, les jugements et arrêts s'enregistrent au droit proportionnel de 5%.

Le droit d'enregistrement dû sur les jugements et arrêts est liquidé sur le montant des condamnations ou liquidations prononcées.

Lorsque le droit proportionnel a été acquitté sur un jugement rendu en première instance, la perception du droit sur les jugements ou arrêts qui peuvent intervenir en appel n'a lieu, le cas échéant, que sur le supplément des condamnations ou liquidations prononcées.

Lorsqu'un jugement ou un arrêt rendu en appel fixe un montant de condamnation ou liquidation inférieur à celui prononcé au premier degré, le trop perçu est restituable jusqu'à la fin du délai de trois ans à compter du jour où les droits sont devenus restituables suite à un jugement ou un arrêt.

Le droit proportionnel sur les jugements n'est pas exigible lorsque le jugement ou l'arrêt forme le titre d'une mutation à titre onéreux ou à titre gratuit d'immeubles, de fonds de commerce ou de clientèle.

Lorsqu'ils ne donnent pas ouverture au droit proportionnel, les jugements et arrêts sont passibles du minimum de perception.

Les parties non condamnées aux dépens enregistrent les jugements ou arrêts moyennant le paiement du droit minimum à charge pour elles d'acquitter le surplus des droits proportionnels sur les sommes recouvrées comme en matière de retenues à la source.

La décision ainsi enregistrée au droit minimum est réputée non enregistrée à l'égard des parties condamnées aux dépens.

Le droit fixe acquitté est imputé sur les droits proportionnels.

 
 
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