Le mondial de l’immobilier, qui se tient cette semaine à Cannes, est l’occasion pour tous les marchés de se jauger les uns par rapport aux autres. Cette 21 e édition ne sera pas encore celle du retour de l’exotisme, en dépit de la réintégration du Mipim Horizon au salon. Non, les investisseurs marquent clairement leur préférence pour les marchés « core  ». Sur un plan géographique, on pourrait les limiter à la Grande-Bretagne, qui vient de renouer avec un rendement en capital positif au mois de février selon IPD, et à quelques pays de l’Europe continentale. Principalement la France et l’Allemagne, les deux marchés les plus profonds. C’est à peu près le choix d’Invista qui, dans sa dernière note de conjoncture, s’attend même à une croissance des loyers à moyen terme pour les bureaux dans le quartier central des affaires parisien.
La France justement, premier pays représenté au Mipim, se veut la terre d’accueil de tous ces investisseurs revenus au « back to basics » . Le regain d’activité enregistré au cours du dernier trimestre 2009 marque la fin de la diète pour les investisseurs. Tous les pronostics convergent vers un volume d’investissement qui repassera la barre symbolique des 10 Mds€.
Pour autant, tous les freins ne sont pas levés. L’appétit limité aux seuls actifs «  core  » va entraîner inévitablement une raréfaction de ce type de produits. « En ce début d’année 2010, le nombre d’immeubles de qualité proposé reste en deçà des attentes des investisseurs. En effet, si les mêmes nécessités président aux arbitrages, la mise sur le marché de leurs immeubles « prime » reste pour les propriétaires une mesure difficile à acter » , souligne Colliers UFG PM dans sa dernière note de conjoncture. « Pour beaucoup de propriétaires, le cash flow généré par les actifs immobiliers reste supérieur et plus sécurisé que celui des autres classes d’actifs dont ils disposent. Il leur est à ce titre indispensable. Sauf à ce que les perspectives sur les produits financiers ou autres s’améliorent considérablement, il est donc probable d’assister à une limitation des cessions d’actifs core » , ajoute Knight Frank.
Le manque d’opportunités pourrait-il alors assécher le volume d’investissement ? Tout dépend d’abord de la capacité des investisseurs à élargir leur champ d’intervention. Par exemple, les fonds allemands, traditionnellement investisseurs dans le bureau sécurisé, se sont positionnés sur du commerce qui réclame davantage d’asset management. Il faudra aussi s’entendre sur la définition de core . Des actifs aussi médiatiques que le centre commercial Cap 3000 à Antibes mis en vente par les Galeries Lafayette, ou une partie des bureaux de Capital 8, dans Paris QCA proposé par Unibail, sont des actifs faussement « core » . L’intérêt du premier repose sur son potentiel d’extension qui compense un rendement assez faible, l’autre sur sa localisation en dépit d’un sur-loyer patent. Le salut passera enfin par l’abondement sur le marché de produits issus des externalisations d’utilisateurs. Accor a donné un nouveau signe avec l’annonce de 450 M€ de cessions immobilières cette année.
En tout état de cause, pour exister sur ce marché, il faudra être un adepte de la fauconnerie de haut vol, « rapide, ciblée et très précise pour se saisir des rares proies », comme le rappellent les experts de Knight Frank. Cela change des vautours…